3月17日，下午三點半，北京土地整理儲備中心二層被圍得水泄不通，眾多媒體將長槍短炮對準了正在這里召開的地塊拍賣會。經過82輪激烈競價，保利地產(600048.sh)最終以50.4億元如愿拿下今年以來北京總價第二、面積第三的北京朝陽大望京村4號、5號地，折合樓面價17949元/平方米。

保利地產此次競拍，僅次于兩天前以52.4億元成交的大興區亦莊地塊，成為今年以來北京二號地王。由于該地塊起始價為25.3億元，這意味著，保利地產以近一倍的溢價拿得了該地塊，再次顯示了央企實力。

作為地產領域的央企實力干將，保利地產自2006年上市以來，保持了持續高增長態勢。過去四年凈利潤增長率分別達到65.04%、121.77%、50.35%和57.19%。上市后的三年, 公司總資產和凈利潤均膨脹了近5.5倍，成為國內成長最為迅猛的全國性房企。

在剛剛公布的2009中國房地產上市公司綜合價值top1榜單中，保利地產與萬科并列榜首。中投證券分析師李少明預計，保利地產今年房屋可售量超過800 億元，2010年公司的銷售金額仍有30%的增長。在均價穩定的基礎上，2011年凈利潤率可能達16%~17%。

量價齊升助業績增長57%

在地產業經歷2008年嚴冬后，2009年成為受益政策最多的行業。這一年，保利地產的成長性也進一步彰顯。

今年2月份公布的年報顯示，保利地產2009年實現營業收入229.9億元，同比增長48.11%；實現歸屬于母公司所有者的凈利潤35.2億元，同比增長57.19%。每股收益為1.06元,同比增長51.43%。

業績增長的主要原因是經營規模的擴大。去年，保利地產地的銷售業務同比不止翻一番，總共實現銷售面積526.7萬平方米、銷售金額443.8億元，分別比上年同期增長131%和141%，成為一線地產公司中銷售與市場份額增長最快的房企。報告期內新開工面積564萬平方米, 竣工面積377萬平方米。截至去年12月31日，公司總資產898.31億元,凈資產250.88億元,分別比上年同期增長67.49%和78.19%。

大舉拿地也是公司去年成長性的另一表現。全年新增項目38個，新進南京、大連、陽江等三個城市，新增土地儲備1338萬平方米。若扣除當年銷售面積，公司可售資源凈增加854萬平方米左右。到2009年末，公司可售資源為2918萬平方米，從而大幅拉近與萬科之間的差距。

業績另一推手是融資成功，使財務壓力大為緩解。 保利地產去年成功實現了股權融資，募集78億元現金，加上銷售回款大幅增長，使得公司的財務壓力大為緩解。到2009年末，公司手持現金152億元，比年初增加178%。同時，凈負債權益比率也從年初的109%降至49%，而三季度曾達到上市以來最低的22%。

六成資金投向二三線城市

與招商地產、中糧地產和華僑城等央企相比，保利地產開發有著兩個明確特點，一是采取今年拿地今年開工，明年銷售的快銷模式，盡管一定程度上犧牲了精細化，但保證了資金周轉和高成長性，也是對沖行業風險的有力策略。

另一特點是在中心城市拿地。以中心城市土地儲備占其全部土地儲備的比例來算，保利地產無疑是最高的，曾一度達到95%。自2009年1月至今，保利地產新增土地儲備近千萬平方米，它也成為廣州市中心城區擁有土地儲備數量最為豐厚的房地產開發商之一。

但這一趨勢自去年下半年開始有所改變。公司未來的開發和銷售重心將轉向二三線城市。

事實上，從公司近三年的業務布局與盈利結構看，其向二三線城市傾斜的跡象也很明顯。自2007年第一個二線城市項目包頭保利花園成功開售并盈利以來，至去年底，全年拿地總支出超過300億元，其中二三線城市投入200億元,占比達六成多。

2010年1月份，保利新增的無錫和青島的兩個項目樓面地價分別為5706元/平方米和2578元/平方米，皆為二線城市。

對于地產公司轉向二三線城市，天相投顧報告解釋稱，目前二三線城市的房地產銷售依然保持旺盛趨勢，主要原因可能和這些城市產業轉移、城市更新改造等相關，而且在房價相對較低，且有通脹預期的情況下，這些城市的住房剛性需求也有釋放要求。

未來三五年再造個保利

經歷了2009年高增長后，隨著各類抑制房價過快上漲的政策出臺，地產業今年存在許多不確定因素。在這樣的背景下，成長性突出的保利地產是否會繼續高成長呢？

公司管理層對此充滿信心。在3月初的股東大會上，公司總經理宋廣菊表示，早在去年，公司就表確表示，要用三到五年時間，再造一個保利。在此次股東大會上，有投資者問及成長型企業的成長率應該是多高時，宋廣菊回答是20%到30%。

事實上，保利地產近年的高成長性除行業因素外，也得益于其大股東優勢，和李彬海董事長領導下的管理團隊和戰略，但有業內人士對《投資者報》表示，從萬科經驗看，地產公司在營收達到500億時會遇到發展瓶頸。對于保利地產如何對待發展瓶頸，李彬海表示，萬科采用的是集團式管理，而保利采用的是扁平式管理，模式不同對瓶頸感覺也不同。

李少明認為，公司今年凈利潤率仍有提升空間，去年公司銷售均價8237元/平方米，較2008年銷售均價提升3.8個百分點，尚余預收賬款298億元，為2009年結算收入的1.34倍，預計今年凈利潤率仍有1~2個百分點的提升空間。

而光大證券報告統計，去年末公司已售未結面積約為426萬平方米、金額約為349億元，相當于去年結算面積和收入155%和152%，這無疑為今年業績增長提供了保障。李少明預測，公司今年可售量超過800億元，保守估計2010 年公司的銷售金額仍有30%的增長，在均價穩定的基礎上，2011年16%~17%的凈利潤率應有保障。