什么樣的房企最具投資價值？我們又應該以哪些衡量指標去挖掘真正的潛力股？

太多的企業宣揚其綜合實力，比如土地規模、總資產規模、銷售規模以及現金規模等，這固然重要，但在眾多分析師及投資機構的眼中，另有更為科學的選股評價標準。本報綜合多家券商及投資機構意見后，選取了6項指標。

這6項指標包括：凈資產收益率（ROE）反映企業核心盈利能力的最重要指標；總資產周轉率反映企業營運能力和效率的指標；投入資本回報率（ROIC）公司對投入資本的使用效率；權益乘數即財務杠桿，反映公司的負債狀況；銷售凈利率反映企業經營管理能力；速動比率反映企業短期償債能力的強弱。

截至4月15日，WIND咨詢統計顯示，82家A股上市房企已發布2009年年報，中國房地產報從已發布的這些上市房企中，選擇了較具代表性和影響力的萬科、金地集團、保利地產、泛海建設、萬通地產、中糧地產、金融街、北辰實業、名流置業、濱江集團、陽光股份、北京城建、上實發展、榮盛發展、冠城大通、中天城投、新湖中寶、中華企業、蘇寧環球、華遠地產20家房企進行了6項指標的排名，最后根據6項排名的插值賦分累計，評定出最具投資價值榜單。
　　
我們以凈資產收益率、總資產周轉率、投入資本回報率、權益乘數、銷售凈利率、速動比率這6項指標對房企進行綜合評價及相關解讀，看看數據背后，是什么原因使得房地產公司的排名不同？部分房企又存在哪些不足？

高周轉率決勝

大多數券商分析師和投資機構都對全國性龍頭股招保萬金（招商地產、保利地產、萬科、金地集團）和區域性的龍頭股云天星球（云南城投、中天城投、福星股份、蘇寧環球）青睞有加，原因是這些企業大多都追求較高的總資產周轉率，除這些龍頭企業之外，近年來成為機構新寵的冠城大通、新湖中寶和榮盛發展，也都在追求高周轉率。

北京貝塔咨詢中心研究員杜麗虹表示，在2009 年上半年的樓市復蘇中，奉行高周轉率戰略的上市房企效率上升，接近2007 年峰值水平，但奉行高利潤率的地產公司總資產周轉率卻呈下降趨勢，樓市復蘇中低端定位或主動降價的企業首先獲益。因此在本報評定的20強房企排名中，中天城投、蘇寧環球和新湖中寶3家既追求高周轉率又奉行高銷售凈利潤，同時能保持合理財務杠桿的公司最終能夠名列前茅。

相比之下，背后擁有實力強大的母公司的中糧地產、泛海建設、北辰實業和上實發展卻位列最后4位，4家公司無論在凈資產回報率、總資產周轉率、投入資本回報率和銷售凈利率方面都難盡如人意。據本報了解，上述4家企業的年報業績被業內普遍打上令人失望的標簽，最近半年內已鮮有券商分析師問津，泛海建設和中糧地產甚至分別被市場人士質疑陷入貧血危機和利潤粉飾門。

以中糧地產為例，其母公司中糧集團擁有強大實力，但其子公司中糧地產卻在銷售形勢一片大好的2009年僅依靠投資收益撐起半邊天：凈利潤3.74億元，投資凈收益就達到1.81億元。中糧地產的銷售、內部管理以及成長性也遭到業內普遍質疑。據統計，在主要A股上市房企中，中糧地產累計年漲幅排行倒數第9，年跌幅達12.73%。

排名第19位的上實發展，在上實控股收購中新地產之后，其前途變得不明朗起來。0.18次的總資產周轉率、12.21%的銷售凈利率、3.49%的投入資本回報率讓上實發展在與其他房地產公司的競爭中處于下風，而4.81倍的財務杠桿率和0.38倍的速動比率則顯示上實發展不盡合理的債務結構和償債能力。在2009年略顯瘋狂的樓市中，上實發展營業收入僅增加13%，凈利潤反而大跌33%。

2008年業績顯影

事實上，由于結算的滯后性，2009年年報中的數據很大程度反映了上市房企2008年的銷售狀況。觀察萬科、冠城大通和泛海建設的數據能夠很明顯看到這一特征，萬科和冠城大通在銷售凈利率排名中分列18位和20位，但在總資產周轉率排名中卻占據前兩名。泛海建設盡管銷售凈利率排名在萬科和冠城大通之前，總資產周轉率卻位列最后。

萬科是眾所周知的學習香港新鴻基和美國帕爾迪現金為王，快速周轉理念的企業，2008年的率先大規模降價銷售讓萬科迅速贏得了銷量和周轉率的提升，付出的則是利潤率的下滑。同樣的狀況出現在冠城大通身上，由于融資的不暢，冠城大通擁有20強房企中最高的5.78倍的杠桿率，因此不得不依靠存貨的快速周轉以回籠資金。在2008年銷售萎靡的市場境況下，除了降價策略外，冠城大通還采取了大幅降價整售的策略，獲得了重要的資金補充。

而泛海建設在近2年則一直面臨高存貨逼宮而可售資源不足、周轉不暢的壓力，好在1.32倍的高速動比率能夠讓其應付暫時的困境。目前泛海建設已經公布了其48億元的定向增發預案，如果這筆資金獲批投入項目中，將會大大加快泛海建設的項目開發進度，緩解目前的存貨結構問題，但目前政策態勢或讓泛海建設的增發變得遙遙無期。

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