3月23日下午4點，在香港港利酒店，中國海外集團旗下兩只上市公司，中國海外發展集團(HK.0688，下稱中海外)和中國建筑國際集團有限公司(HK.3311，下稱中國建筑)分別發布了2008年業績。在業績發布會上，中海外集團董事局主席孔慶平看上去談笑風生，頗為輕松。

即使在2007年這樣你們認為是土地高價的時候，也能夠買到沒有泡沫的土地的。孔慶平表示，我們不需要預提土地的減值準備。

以房地產開發為主業的中海外發展成績更為突出，全年營業額增加約14%至188.92億港元，凈利潤增長20.8%至50.5億港元。孔慶平披露，截至發年報前的3月22日，中海外2009年的銷售額達到了80億港幣。

拿地節奏的控制

中國海外能夠在風暴中保持一種沉著，得益于其在土地控制方面的能力。2007年4月份，在成都，中海外買入了一塊價格約為建筑面積3000元/平方米的土地，不到兩個月，周圍的區域升到了7000元。投資節奏把握得好的話，即使在2007年這樣你們認為是土地高價的時候，也能夠買到沒有泡沫的土地的。孔慶平講述了一個故事作為我們不需要預提土地的減值準備的解釋。

中海外對土地控制風險非常敏感。根據正合地產研究部編制的《在不確定中前行：做有準備的企業》披露，中海外歷年的新增土地儲備數據，2005年、2006年、2007年、2008年分別為175.4萬平方米、653萬平方米、1030萬平方米、279萬平方米，增幅一直呈下降趨勢。而萬科同期為651.2萬平方米、1201萬平方米、1142萬平方米、465萬平方米(權益計)。。

雖然普遍認為土地儲備的平均價格用來衡量土地儲備的成本是否合理并不是理想的指標，但是，根據中海外副總裁郝建民的披露，2007年中海外吸納土地的平均價格為2400-2500元/平方米，而經過聯合證券的測算保利2007年新增土地的價格為3351元。

2009年新增土地超400萬平方米

孔慶平表示，2009年市場面臨更多的挑戰，但中海外仍然以增長作為基調，今年預計完工入伙43個項目，樓面面積500萬平方米，銷售面積不少于350萬平方米，比2008年增長30%。預計該公司今年的房地產銷售額總計為280億港元，同比去年增約5%。力爭2010年前投資物業盈利比重占集團盈利的20%，2011年底商業地產面積120萬平方米。

2009年，中海外也將進一步擴大土地儲備。孔慶平認為，內地市場部分地區，例如珠三角地區樓市已經見底。中海外將利用這種內地區域的不平衡尋找發展的機會。2009年中海外土地儲備增量不會小于400萬平方米。

中國海外發展2009年的資本支出預算為319億港元。為此，中海外將向海外投資者募集一只私募房地產基金，與中海外一起投資內地房地產市場。郝建民表示，該基金計劃募集5-8億美元，目前進展順利。

披露年報之后，海外投行對中海外的評級調整并不一致。德銀把中海外目標價由12港元提升至13.7港元，重申買入。瑞信則給予中海外中性評級，把目標價由12.11港元降至11.99港元。麥格理將中國海外發展的評級從強于大盤調低至中性，因為估值充分，維持13.50港元的目標價。

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